Heute serviere ich euch einen Text, der vielleicht ein wenig „trocken“ ist (darum habe ich auch ein paar Fotos von unserem Bau dazwischen gesetzt, vom Fundament bis jetzt, damit es etwas aufgelockert wird). Aber ich denke, dass die Infos für diejenigen, die sich mit Bauen in Schweden beschäftigen, interessant sein dürfte. Ich hab mir selbst nämlich einen Wolf im Internet gesucht, um alle Details zu sammeln.
Am besten geeignet empfand ich die Broschüre von Boverket (myndigheten för samhällsplanering, byggande och boende) von 2017 „Får jag bygga“ – dieser Link ist abgelegt im Bereich „Bygga“ auf der Webseite der Gemeinde Jokkmokk. Diesen Text habe ich dann aber mal in Auszügen übersetzt und um meine eigenen Anmerkungen und Gedanken ergänzt.
Dennoch ist der Inhalt natürlich ohne Gewähr – die Sache ist schon ziemlich komplex und ich bin keine Fachfrau!
Ich erzähle von den Schritten, die bei uns nötig waren bzw. noch sind, kann sein, dass es Abweichungen zwischen den einzelnen Gemeinden/Regionen gibt, das weiß ich nicht.
Falls du ebenfalls Erfahrungen mit dem Bauen in Schweden gemacht hast, egal ob ähnliche Abläufe oder ganz andere, würde ich mich über einen Kommentar von dir sehr freuen. Das kann nicht zuletzt auch anderen Lesern, die sich dafür interessieren sehr weiterhelfen!
Hier geht es um die Abläufe mit Baugenehmigung! Es gibt nämlich auch das ein oder andere, für das eine Genehmigung beim Bauen in Schweden nicht nötig ist, z.B. ein kleinerer Schuppen zum Haus, dass du schon besitzt. Mehr dazu findest du in der verlinkten Broschüre übrigens auch, aber eben auf Schwedisch. Da es für uns nicht relevant war, hab ich es außen vor gelassen.
Gutgemeinter Tipp: Erkundige dich bei allen Bau- oder größeren Renovierungs- und Abrissvorhaben lieber einmal zu oft als einmal zu selten bei deinem zuständigen, schwedischen Bauamt. Das kann sonst echt eine Menge Ärger geben – und das wollen wir ja nicht.
Antrag für eine Baugenehmigung
Ein Antrag für eine Baugenehmigung muss schriftlich an die Gemeinde gestellt werden, in der das Haus gebaut werden soll. Viele Gemeinden bieten dazu z.B. auf ihren Webseiten spezifische Antragsformulare an, die man sich herunterladen und ausdrucken kann. Teilweise lassen diese Formulare sich auch bereits online vorausfüllen. Ansonsten kann man sich da aber auch garantiert vor Ort persönlich abholen.
Was (noch) zum Antrag gehört
- Füge die Zeichnungen, Beschreibungen und weitere Informationen bei, die für die Überprüfung des Antrags benötigt werden. Welche das sind, erfährst du entweder auf Nachfrage, auf der Webseite der Gemeinde – in unserem Fall stand auch eine Übersicht mit auf dem Formular, bei der du ankreuzen konntest, welche Anlagen dem Antrag beigefügt sind. Wir brauchten…
- einen Grundriss des Hauses inkl. „Möblierung“, damit erkennbar war, welcher Teil des Hauses wofür genutzt wird, z.B. Küche, Schlafzimmer.
- einen Grundriss des Plumpsklos – mit Angabe, wie wir mit dem „Abfall“ umgehen werden
- Zeichnungen von allen Seitenansichten des Hauses
- Einen Grundstücksplan mit Grenzen zu den Nachbargrundstücken sowie den direkten Abständen von Hauskante zur Grundstücksgrenze, auf dem das geplante Haus mit der korrekten Ausrichtung, inkl. evtl. Nebengebäuden (wie z.B. Plumpsklo) eingezeichnet war – eine Karte des Grundstücks kannst du dir dafür auf der Webseite von Lantmäteriet (das entspricht wohl der schwedischen Version unseres Katasteramts, denke ich) ausdrucken. Da haben wir es jedenfalls eingezeichnet.
- Im Antragsformular werden natürlich die persönlichen Daten des Antragstellers festgehalten (Name, Adresse, Personennummer, Kontaktmöglichkeiten), aber auch diverse Fakten zum Bauvorhaben abgefragt (wo soll das Haus hin, geplanter Baustart, wie lange wird der Bau circa dauern, welches Bauunternehmen bzw. wer baut tatsächlich, Wohn- und Baugrundfläche, welches Material, was für Fenster, welches Fundament, was für ein Dach, wird es Strom und Kanal geben, wie wird es beheizt etc. pp.). In unserem Fall wurde im Nachgang übrigens noch nach der Farbe des Hauses gefragt.
- Auch ein möglicher „Kontrollansvarig“ ist mit Kontaktdaten zu benennen, ob du den schlussendlich brauchst, wir in der Genehmigung festgelegt. Zu dieser Funktion steht aber weiter unten im Text etwas mehr Info.
- In der Broschüre zum Thema der Gemeinde, in der wir bauen, stand noch, dass man nachweisen solle, dass das Gebäude auch für Menschen betretbar und verwendbar ist, die in der Bewegung oder in der Orientierung eingeschränkt sind und dass es für den geplanten Gebrauch (bei uns: Ferienhaus) geeignet ist.
Wie lange dauert es bis man Bescheid bekommt?
Sobald du den Antrag inklusive aller nötigen Unterlagen eingereicht hast und wirklich alles vollständig vorliegt (sonst fragen die natürlich noch danach), bekommst du eine Mitteilung darüber, dass der Antrag jetzt bearbeitet wird. Das Bauamt soll innerhalb von 10 Wochendazu einen Beschluss fassen. Allerdings kann diese Zeit noch einmal um bis zu 10 Wochen verlängert werden, wenn die erste Frist nicht für die Überprüfung aller relevanten Faktoren ausreicht. In dem Fall wirst du jedoch noch vor Ablauf der ersten 10-Wochen-Frist informiert.
Wie hoch die Gebühr für die schwedische Baugenehmigung ist, hängt vom Bauprojekt ab. Ob sie auch von der Gemeinde an sich abhängig ist, weiß ich nicht. Jedenfalls wird die Gebühr auch im Zusammenhang mit dem Beschluss über die Baugenehmigung festgelegt. Wir haben rund 1.200 Euro dafür bezahlt.
Am Rande: Im Zuge der Bearbeitung eines Bauantrags werden auch die künftigen Nachbarn über dein Bauvorhaben informiert und können sich dazu innerhalb einer gewissen Frist äußern, wenn sie Bedenken oder Anmerkungen haben. Wir fanden es ein wenig merkwürdig, dass sie nicht AKTIV ZUSTIMMEN müssen – schließlich kann eine solche Mitteilung über den Postweg jetzt auch mal verloren gehen oder versehentlich deutlich länger brauchen als die Frist! Biste mal 3 Wochen im Urlaub und schon haste den Salat bzw. neue Nachbarn und dafür keine Aussicht mehr. 😉
So, jetzt sind wir also einen Schritt weiter – wir haben eine Baugenehmigung! Was kommt jetzt?
Der Kontrollansvarig (zertifizierter Bausachverständiger)
Wenn du in Schweden ein genehmigungspflichtiges Haus baust, brauchst du oft einen s.g. Kontrollansvarig. Ob du einen brauchst oder nicht, wird beim Beschluss der Baugenehmigung durch die Zuständigen der Gemeinde festgelegt und die Info findest du dann in Protokoll zur Baugenehmigung, dass du als Antragssteller natürlich bekommst. Wir brauchten jedenfalls einen.
Hinweis: Die Kosten für den Kontrollansvarig sind nicht in der Gebühr für die Baugenehmigung enthalten. Das sind zusätzliche Kosten. Wie hoch die Kosten ausfallen, können wir jetzt noch nicht sagen.
Ein Kontrollansvarig…
- Hilft dir beim Entwurf eines Kontrollplans, der im „teknisk samråd“ (dazu weiter unten mehr) vorgelegt, besprochen und beschlossen wird.
- Überprüft, dass dieser Kontrollplan sowie die relevanten Gesetze und Vorgaben während des Baus eingehalten werden
- Ist beim s.g. teknisk samråd, Besichtigungen und Baustellenbesuchen dabei und dokumentiert diese Treffen
- Gibt dir und dem zuständigen Bauamt gegenüber eine Stellungnahme über „den Stand der Dinge“ als Grundlage für den slutbesked (siehe weiter unten) ab
- Ist unabhängig in Bezug auf all die Gewerke/Firmen, deren Arbeit am Bau von ihm, wie im Kontrollplan festgelegt, kontrolliert werden müssen
- Ist den Anforderungen entsprechend zertifiziert
Tekniskt samråd (technischer Rat)
Sobald das Bauamt positiv über deinen Bauantrag entschieden hat, soll so schnell wie möglich ein s.g. tekniskt samråd (technischer Rat) einberufen werden. Bei dieser Sitzung zwischen dem/der/den Verantwortlichen des Bauamts, dem Bauherren und (falls nötig) dem Kontrollansvarig, wird unter anderem der geplante Bauablauf und der Kontrollplan durchgesprochen. Darüber wird ein Protokoll geführt.
Kontrollplan
In einem Kontrollplan stehen die technischen Punkte, die während des Baus geprüft werden, um die Anforderungen der Gemeinde an z.B. die Sicherheit des Gebäudes für die Nutzung durch Menschen möglichst zu gewährleisten. Das reicht in unserem Plan vom Fundament, der Bodenbeschaffenheit, der Statik inkl. Dachstuhl, Dämmung, Schutz vor Feuchte, Belüftung, Fluchtmöglichkeiten im Falle eines Brandes bis hin zu Brandmeldern, korrekter Einbau von Türen und Fenstern etc. pp.
Als Bauherr hast du dafür zu sorgen, dass es einen Kontrollplan für dein Bauvorhaben gibt, aus dem genau hervorgeht, welche Punkte kontrolliert werden und wer die Kontrollen durchführt. Das kann je nach Arbeitsschritt entweder in dokumentierter Eigenkontrolle oder durch den zertifizierten Sachverständigen (Kontrollansvarig) geschehen.
Startbesked – der offizielle Startschuss
Du darfst erst mit deiner Baumaßnahme beginnen, wenn du vom Bauamt einen offiziellen, schriftlichen Startbesked erhalten hast. Vorher geht gar nichts!
Im Startbesked ist der Kontrollplan fixiert, unter anderem auf Grundlage dessen, was man gemeinsam beim tekniskt samråd (technischem Rat) besprochen hat.
Der Startbesked ist ebenso lange gültig wie die Baugenehmigung selbst. Die Genehmigung verfällt, wenn du dein Bauvorhaben nicht 2 Jahre nach dem Beschluss begonnen und 5 Jahre danach nicht vollendet hast.
Du hast den Startbesked zum Bauen in Schweden erhalten? Na, dann ab mal flugs ran an die Schippe!
Baustellenbesuch seitens des Bauamts
Das Bauamt führt meist mindestens einmal einen Baustellenbesuch durch und erstellt dazu ein Protokoll.
Slutsamråd – der abschließende Rat
Wenn es einen tekniskt samråd gegeben hat, gibt es auch einen slutsamråd (Bei uns entspricht das wohl einer „Bauabnahme“). Bei diesem Treffen vor Ort wird der Neubau eingehend besichtigt und man geht Punkt für Punkt durch, ob der Kontrollplan erfüllt wurde. Mit dabei der/die Bauherren, der Kontrollansvarige und die Zuständigen des Bauamts.
Damit kommt das Bauen in Schweden dann so langsam zur Ziellinie. Puh, oder?
Slutbesked – Freigabe
Das Bauamt stellt dir einen slutbesked (Freigabe) aus, wenn du nachgewiesen hast, dass du alle vorab festgelegten Anforderungen an den Bau erfüllt hast und das Bauamt auch ansonsten, dem Baurecht folgend, keinen Einspruch mehr einlegen musste. Das Bauvorhaben muss an der Stelle vollständig abgeschlossen sein. Ohne einen vorliegenden slutbesked darfst du das Gebäude nicht nutzen (also z.B. dort einziehen).
Unter Umständen kannst du auch einen slutbesked erhalten, wenn noch kleine Punkte offen sind. In dem Fall erstellt das Bauamt eine Liste über die offenen, noch zu erledigenden Punkte. Bei größeren Abweichungen kann das Bauamt einen interimistiskt slutbesked (vorübergehende Freigabe) ausstellen, eben bis diese Punkte oder eine noch ausstehende Kontrolle erledigt wurden – dann stellt das Bauamt nach erneuter Überprüfung die endgültige Freigabe aus.
Ist Bauen in Schweden komplizierter als bei uns?
Ich verstehe zwar den Sinn der ganzen Maßahmen und Punkte (na gut, nicht wirklich ALLE), aber ich habe das Prozedere schon als extrem umfangreich empfunden. Oder stelle ich mich an und es ist normalerweise, z.B. in Deutschland, noch viel krasser? Wir haben hier einfach ein fertiges Haus gekauft und dann renoviert, daher hab ich keine Ahnung.
Grundsätzlich möchte ich noch erwähnen, dass der Kontakt mit dem Amt und allen Zuständigen sehr entspannt und freundlich ist. Natürlich hat man immer mal „eine Krähe“ dazwischen, aber so ist eben das Leben.
Falls du etwas dazu sagen kannst und möchtest: Feel free! Ich freue mich über deine Gedanken dazu in den Kommentaren.
2 Antworten
Hallo zusammen,
interessant und traurig zugleich.
Bei uns ist die Verwunderung und Ärger brühwarm .
Wir wohnen zwischen Luleå und Kalix in einem Älsbyhus mit zwei auf dem Grundstück befindlichen Schuppen ,gebaut nach „feinster schwedischer Bautradition“auf Blähtonblöcken.
Wir sind so pappesatt auf diese Art Mäusehotel und haben eine baugenehmigungsfreie Anzeige beim Bauamt gemacht.
Ziel ist(war?)es ein Friggebod auf einer Betonplatte stehend ,aufstellen zu dürfen.
Dann ging gestern die Lawine ab.
Für die baugenehmigungsfreie Anzeige (allein das ist für mich schon ein Widerspruch)fehlen:
Beslut
Miljö- och byggnadsnämnden förelägger sökande att inkomma med följande komplettering senast 2022-01-26.
• situationsplan i skala 1:500, med måttsatt längd och bredd på byggnaden.
• planritning i skala 1:100, måttsatt längd och bredd
• fasadritning i skala 1:100, måttsatt längd och bredd.
• sektionsritning i skala 1:100, måttsatt höjd.
• kontrollplan
Das Ganze ist mir einfach zu blöd für ein womöglich noch gekauftes Nebengebäude von max20m².
Ich hätte das alles nicht erwartet. Vieles sieht man ohnehin im Laufe der Jahre anders.
Unser Anbau einer Doppelgarage vor 10Jahren hier ging dagegen absolut reibungslos.
Viel hängt von dem Sachbearbeiter ab. In unserem Fall war der gute Mann kurz vor der Rente und häufig zum Wandern in den Alpen. Danach ging alles von selbst.
Viele Grüße aus der Küstenkommune
Monika und Andreas
Hallo ihr zwei,
SCHEISSE – DAS hätte ich nicht gedacht!!
(Da wir auch noch einzwei Gebäude brauchen, hab ich schon draufgelesen und mich sehr über dieses baugenehmigungsfreie gefreut – anscheinend ein Schuß in den berühmten Ofen. Letzter Hoffnungsschimmer: Liegt ihr „inom detaljplanerad omrade“? Vielleicht ist es da noch anders? Bitte?)
Das Ding ist, dass ja auch der Arbeitsschritt der baugenehmigungsfreien Genehmigung bei der Gemeinde Geld kostet, wenn auch deutlich weniger als die volle Baugenehmigung. Und wenn ich jetzt die Liste sehe, die ihr da vor euch habt, frag ich mich doch glatt, WAS dann bitte der UNTERSCHIED ist?
Auch das Zeitfenster für die Einreichung ist dreist – ihr könnt das schließlich nicht wie ein Karnickel aus dem Hut zaubern. Und ich befürchte, dass wenn ihr das im Endeffekt abblast, ihr dennoch eine gewisse Summe XY für die Arbeit des handläggare zahlen müsst (weiß ich aber nicht sicher).
Ich hab mal nachgedacht und ein paar Gedanken – keine Ahnung, ob euch das weiterhelfen kann…
Gebäudezeichnungen (planritning, fasadritning, sektionsritning) – FALLS ihr eine Fertiglösung kaufen wollt, dann würde ich die Herstellerfirma fragen – die haben garantiert diverse Zeichnungen! Mit etwas Glück in eurer Skalierung – wär ja jedenfalls servicetechnisch sinnvoll, denn das Problem, das ihr das habt, haben bestimmt mehrere. Und falls die die NICHT in der gewünschten Skalierung haben, würde ich den Sachbearbeiter anSCHREIBEN (damit du was in der Hand hast!). Ich bin sehr zuversichtlich, dass das dennoch akzeptiert wird!
Situationsplan – die Karte dazu hat Harald bei lantmäteriet rausgesucht. Da kannst du die gewünscht Skalierung direkt auswählen. Das kannst du dann als PDF ausdrucken. Da müsste EIGENTLICH euer bestehendes Gebäude samt Nebengebäude schon drauf sein, das ist eine tolle Orientierung. Da dann das neue Gebäude einzeichnen (bei uns hat ungefähr gereicht, bei der Skalierung geht das eh nicht genau).
Kontrollplan – das ist das einzige, wo ich gerade nicht so richtig weiß, was da bei baugenehmigungsfrei gefordert ist. Kann mir nicht vorstellen, dass der so in die Tiefe gehen muss, wie der Plan von einem Kontrollansvarig (wobei ich den auch superbanal fand…). Ich hab unseren gerade nicht auf den ersten Blick gefunden, kann leider sein, dass ich den schon gelöscht habe. Jedenfalls war das eine einfache Excel-Datei. Ich such gerne noch mal, wenn du das gerne möchtest. Wenn ihr dafür einen Kontrollansvarig bräuchtet, fänd ich das echt krass, denn das ist nicht so billig, sag ich mal.
Mensch, das tut mir total leid.
Lasst von euch hören. Wir würden uns echt tierisch freuen! Hab ich das richtig verstanden, dass ihr fest da oben wohnt? Fühlt ihr euch (ansonsten) wohl in Schweden? Ich hätt so viele Fragen.
Wenn ihr wollt auch gerne über info(ÄT)LCHF.de Wär super!!!
Nur Mut, ich glaub, das schafft ihr. Erstmal durchatmen.
Ganz liebe Grüße und einen Berg Nerven von uns,
Annika
P.s. Ja, ABSOLUT abhängig vom Sachbearbeiter! Das find ich so doof: Warum nicht Richtlinien für alle und PENG fertig? Es könnte so einfach sein, oder?